УК или ТСЖ: что выбрать для управления домом?

Сфера ЖКХ традиционно вызывает множество нареканий жильцов. В частности, в этом году через систему «Инцидент Менеджмент» от вологжан поступило уже порядка пяти тысяч жалоб. В нашей новой рубрике «Коммунальный ликбез» мы расскажем, как минимизировать возможные проблемы с этой сферой: повлиять на коммунальщиков, сэкономить на платежах, сделать свой дом уютным и безопасным. В первой публикации обсуждаем плюсы и минусы разных форм управления домом.  

Когда в товарищах согласья нет

Как показал опрос, который в мае провел в соцсетях Центр управления регионом, претензии к управляющим компаниям высказали свыше 40% опрошенных. При этом 61% респондентов отметили, что за последний год состояние их дома не изменилось, а 26% посетовали, что даже ухудшилось. 

В топ-5 актуальных проблем вошли уборка дворов от снега и наледи, качество капремонта, мытье подъездов, ремонт и обновление детских и спортивных площадок, устройство парковочных мест.

Гораздо выше вологжане оценили работу товариществ собственников жилья. Среди тех, кто пользуется услугами ТСЖ, оказались не удовлетворены лишь 22% участников опроса. По словам начальника Государственной жилищной инспекции Вологодской области Виктора Токарева, из 17,8 тысячи многоквартирных домов в регионе свыше 6 500 находится в управлении УК (в основном это многоэтажки в городах). Жильцы порядка 1 000 домов выбрали ТСЖ, ЖСК и ЖК, а еще 9,8 тысячи жилых зданий - непосредственное управление. Последний способ особенно популярен в округах и районах, где люди сами обслуживают свои небольшие дома: моют лестницы, убирают снег.

За минувшие полгода на Вологодчине решили сменить способ управления жильцы 380 домов. Шесть домов отказалось от УК в пользу ТСЖ, остальные, напротив, предпочли «управляйку» либо выбрали новую компанию взамен прежней. А в 2021-2022 годах в Вологде наблюдался массовый уход домов от одной из УК. Это было связано с высокими тарифами, навязыванием дополнительных услуг и отсутствием понимания между сторонами. «Управленцы» пытались оспорить в судах решения общих собраний жильцов, но потерпели неудачу.

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора, мошенничество - вот причины, по которым жильцы могут в любое время сменить способ домоуправления. Это право им дает Жилищный кодекс РФ. Но прежде чем принять решение, нужно взвесить все «за» и «против».

Экономия - это реально?

Управление домом - процесс сложный, требующий профессиональных знаний и навыков. Даже примитивной системе электроснабжения в небольших двухэтажках нужен квалифицированный подход - что уж говорить о зданиях с современной автоматикой (к примеру, погодным регулированием отоп­ления), лифтами, интеллектуальными счетчиками, домофонами с распознаванием лиц. Всем этим должны заниматься специалисты - это касается и УК, и ТСЖ. Задача у них одна - организовать жизнедеятельность дома так, чтобы людям было комфортно и безопасно, а желательно еще и экономно. Это парадокс, но он заложен в самих способах управления, отмечает Виктор Токарев.

А дальше начинаются отличия. УК - это коммерческая организация, цель которой - получение прибыли. У нее нет мотивации экономить ресурсы, зато есть стремление удержать клиентов. Чем больше жильцов, тем больше можно заработать. Если по итогам года УК остается с прибылью, эти средства ей можно потратить на свое усмотрение: отремонтировать офис, купить новую технику, премировать работников - но только при условии выполнения всех необходимых по дому работ. 

ТСЖ, в отличие от УК, мотивировано на экономию - меньшими средствами достичь того же результата. В основном речь идет о ежемесячной плате за содержание жилья. При этом платежи ресурсоснабжающим организациям за воду, газ, электричество и тепло от формы управления не зависят, тем более что 90% домов уже рассчитываются с ними напрямую. Вот тут-то и возникает вопрос: велика ли эта экономия?

- Сейчас содержание жилья в Вологде обходится в среднем 24 - 26 рублей за квадратный метр жилой площади. Эти цифры примерно одинаковы и в УК, и в ТСЖ. Брать больше - значит потерять клиентов, меньше - работать себе в убыток. Другое дело, что товарищества, как правило, используют средства рациональнее: к примеру, могут раньше выключить отопление в доме. Бывает, в погоне за прибылью управляющие компании играют на интересах людей: мол, выберите нас, а мы сделаем вам дешевле. Но это не значит, что лучше, - предупреждает Виктор Токарев. - Да, даже разница в рубль-два с квадратного метра дает какую-то экономию, но я бы советовал собственникам при выборе УК или ТСЖ ориентироваться не на цену, а в первую очередь на договор управления: какие услуги предлагает компания, какой процент берет за свою работу.

Управдом - друг человека

Даже примитивная в инженерном плане хрущевка требует постоянных забот: у кого-то прорвало трубу, где-то вырубило пробки, во двор прибежала стая бродячих собак. Надо срочно реагировать, вызывать специалистов. 

В УК этот вопрос отлажен: там есть целый штат и круглосуточная аварийно-диспетчерская служба, которая может перебросить сантехника или электрика. А в ТСЖ - один управдом.

- Если председатель ТСЖ знающий, опытный, добросовестный, значит, дому повезло, - говорит Виктор Вавилов, руководитель Вологодского регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ. - В таких домах, как правило, активно работает правление и ревизионная группа, а собственники принимают решения неформально и видят, на что тратятся их деньги. Успешных ТСЖ в области больше половины от общего числа. Но есть, увы, и другие примеры. В 2012 году на Вологодчине было 1 137 ТСЖ, ЖСК и ЖК, сейчас осталось 978. И это при том, что каждый год создаются новые. Куда делись прежние? Доб­ровольно ликвидировались, обанкротились, перешли под крыло УК. А некоторые и перейти не могут, пока не расплатятся по многомиллионным долгам перед ресурсниками. Кровля у них течет, счета арестованы, введен запрет на ликвидацию ТСЖ - ситуация безвыходная, но, к счастью, таких домов в области мало.

- Домом надо заниматься, и лучше делать это профессионально. Поэтому, если у вас нет грамотного управдома, жильцы вечно заняты и пассивны, а само здание старое и проблемное, то лучше довериться УК, - резюмирует Виктор Токарев. - Но в любом случае и при любом способе домоуправления главное - это сотрудничество коммунальщиков с жильцами.