Как не нажить себе проблем от сдачи жилья в аренду?

В октябре прошлого года между правительством Санкт-Петербурга, налоговиками и полицией было подписано соглашение об объ­единении усилий для контроля за арендодателями, которые не платят налоги. После Нового года были озвучены и первые результаты этой борьбы: количество граждан, решивших платить налоги с этого вида доходов, увеличилось на треть.
Примечательно, что основными помощниками властей стали сами арендаторы жилья, которые «докладывали», что такой-то гражданин сдает свою квартиру. Правда, уточняет ресурс gazeta.bn.ru, арендаторы делали это после выселения. Но одних слов право­охранительным органам и налоговой инспекции недостаточно - лучшим доказательством теневой сдачи жилья является договор аренды. В этом случае собственника жилья приглашают в налоговую для дачи пояснений.
Ранее федеральные СМИ даже пугали, что в рамках нового витка борьбы с нелегальным рынком аренды будут проведены показательные судебные процессы над недобросовестными арендодателями, но налоговики эту информацию опровергли: мол, они будут делать ставку на сознательность собственников. Кроме того, для полноценного уголовного дела о не­уплате налогов сумма налоговой задолженности должна быть порядка 900 тысяч рублей за три года - а где найти такого зажиточного арендодателя? 

Между тем, собственников с «лишней» жилплощадью пугали еще и тем, что им придется регистрироваться как индивидуальные предприниматели, поскольку аренда жилья может быть расценена как целенаправленное получение регулярного дохода. А регистрация в качестве ИП влечет за собой уплату не только налогов, но и страховых взносов - это свыше 
30 тысяч рублей в год. При этом неважно, что у арендодателя уже есть постоянное место работы и его работодатель делает все эти отчисления за своего работника. 
Понятно, что вологжане, чей доход от аренды может не превышать 100 тысяч рублей в год (средняя цена аренды однокомнатной квартиры - восемь тысяч рублей в месяц), сочтут, что это чистой воды грабеж. Взаимодействие с государством в качестве ИП выгодно только тем, кто сдает не одно помещение, а несколько, и за хорошие деньги. Тогда можно будет не только не переплатить, но даже сэкономить, так как налоговая ставка по упрощенной системе составляет 6%.
Неудивительно, что новости о грядущей «налоговой революции» в сфере аренды жилья заставили собственников забеспокоиться. 

Как сообщают налоговые органы Северной столицы, сейчас число работающих в легальном поле аренды петербуржцев колеблется в пределах 10-20 тысяч человек. В Вологодской области их порядка 600 человек - столько жителей региона отчитались о доходах со сдачи жилья за 2016 год. Кстати сказать, декларационная кампания для отчетности за 2017 год уже идет. Она продлится до 3 мая включительно.
В Управлении федеральной налоговой службы по Вологодской области рассчитывают, что количество арендаторов из числа физических лиц, которые заплатят налоги за 2017 год, станет больше: в прошедшем году налоговыми органами области совместно с правоохранительными органами проведено 277 рейдов, в ходе которых дополнительно выявлено 467 фактов сдачи в наем жилья, собственники которого не уплачивают налоги. Сумма задекларированного дохода от аренды составила 6,8 миллиона рублей. Как поясняют в УФНС России по Вологодской области, расчет налоговой базы начинается с момента фиксации фактов теневого дохода от аренды.
Начальник Управления организации деятельности участковых уполномоченных и подразделений по делам несовершеннолетних УМВД России по Вологодской области Алексей Гудым подтвердил, что выявление граждан, нелегально сдающих жилье, проводится регулярно. Как правило, главный источник информации - соседи арендаторов. Либо они просто имеют активную гражданскую позицию и просят проверить адрес, где, по их мнению, живут люди без регистрации, либо они жалуются на беспокойство от новых соседей. В обоих случаях на место выходит участковый. Если факт теневой аренды подтверждается - полиция сообщает в налоговую инспекцию, которая может инициировать свою проверку. Нередко налоговики просят полицейских о совместных рейдах. Как видно из уже приведенной статистики, эти рейды весьма продуктивны.

Вологодские собственники жилья на условиях анонимности рассказали «Красному Северу», почему они не платят налоги.
- Я бы платил и жил спокойно, не боясь расспросов соседей и управляющей компании. Все-таки у меня трехкомнатная квартира, в которой каждая комната сдается отдельно, - говорит Виктор. - Но слухи про то, что нас, арендодателей, могут заставить регистрироваться как предпринимателей, очень беспокоят. Если платить столько взносов, то самому ничего не останется, а если повышать плату для жильцов, никто не пойдет в такое жилье. У людей денег немного.

- Сдаю квартиру довольно давно, - рассказывает Ксения. - И замечаю, что сейчас спрос на съемное жилье стал не такой ажиотажный, как раньше. Несколько лет назад потенциальные арендаторы буквально в очередь стояли и чуть ли не дрались у подъезда за право первым посмотреть квартиру, и я находила нового квартиросъемщика в течение суток после подачи объявления. А сейчас на то, чтобы найти новых жильцов, мне потребовалось около месяца. У людей стали гораздо выше требования - им уже и бытовую технику нужно, и хороший ремонт. При этом цены стоят на месте. Я как сдавала однушку за восемь тысяч в месяц в 2012 году, так и сдаю.
- Хотя доход от аренды не растет, расходы квартиросъемщиков растут, - сетует Елена. - Коммуналка за последние годы выросла так значительно, что я не могу повысить аренду: те, кто мог себе позволить свое жилье, взяли ипотеку, которая подешевела, а без жилья остаются либо совсем молодые люди, которые только начинают работать и жить отдельно от родителей, либо одинокие матери с детьми, либо взрослые люди, ведущие достаточно кочевой образ жизни. У всех этих категорий нет лишних денег, для них каждые 500 рублей важны.
- Мой знакомый в Москве сдавал квартиру, оформился как ИП, так как это было выгоднее, чем платить 13%, там дорогая квартира, - рассказывает Сергей. - А потом стал продавать это жилье, и ему не дали налоговый вычет, так как квартира считается объектом, который использовался в предпринимательской деятельности.
В УФНС России по Вологодской области не считают регистрацию в качестве ИП обязательной для собственников жилья, которые сдают квартиры. В ведомстве поясняют, что гражданин имеет право это сделать, но не обязан, если предпочитает платить налог в 13% от дохода физических лиц. При этом сама процедура подачи документов от собственника в налоговые органы очень проста: нужно представить декларацию по форме 3-НДФЛ. Чеки и квитанции, подтверждающие факт получения дохода в задекларированном объеме, могут потребоваться при камеральной проверке, поэтому 
лучше их хранить. 
К примеру, если гражданин сдает однокомнатную квартиру за восемь тысяч рублей в месяц, то в год сумма налога на этот доход получается порядка 12,5 тысячи рублей (или 1040 рублей в месяц). Не такое непомерное бремя для налогоплательщика, чтобы ради этого бояться косых взглядов соседей и внеурочных визитов участкового.