Льготная ипотека превратила регионы в одну большую стройку

Цифровизация и создание благоприятного делового климата для застройщиков, внедрение электронной информационной системы ценообразования, перспективы сохранения льготного кредитования - эти и другие вопросы обсуждались в Вологде на недавней Межрегиональной конференции развития строительной отрасли.

Строительный бум

В России наблюдаются рекордные объемы ввода жилья. По итогам прошлого года этот показатель составил 102,7 миллиона квадратных метров.

- Достаточно сказать, что жилья мы столько вообще никогда не строили. Это самый лучший показатель за всю историю России, - отметил Владимир Путин на недавнем совещании по развитию строительного комплекса.

По словам главы государства, строительный комплекс определяет устойчивость всей экономики. Поскольку он обеспечивает загрузку целому ряду смежных отраслей - производству строительных материалов, металлургической промышленности, транспорту и так далее. Также Владимир Путин отметил, что объем строительных работ в 2020 - 2022 годах увеличился почти на 15%, продолжает расти - по предварительным данным, на 9,2% - и в первом полугодии нынешнего года.

Вологодская область в последние годы также напоминает одну большую стройку. В минувшем году в регионе ввели в эксплуатацию 648 тысяч квадратных метров жилья. В 2023-2024 годах в области планируется ввести 870 тысяч квадратных метров жилой площади. Особое внимание в Вологодской области уделяется деревянному домостроению. Объем введенного в прошлом году индивидуального жилья составил 366 тысяч квадратных метров. Из них 260 тысяч квадратов пришлось на деревянные дома.

Кроме того, регион активно участвует в федеральных программах по расселению ветхого и аварийного жилья и по формированию комфортной городской среды. Помимо этого, сегодня возводится или капитально ремонтируется свыше 400 различных социальных объектов - учреждений образования и здравоохранения, спортивных сооружений.

- Сейчас формируются предложения в трехлетний бюджет области. Могу с уверенностью сказать, что мы сохраняем объем финансирования на ремонт и строительство социальных и инфраструктурных объектов, улично-дорожной сети городов, а также региональных и муниципальных дорог, - подчеркнул заместитель губернатора области Антон Стрижов.

Реформа ценообразования

Между тем сегодня и в обозримой перспективе строительный комплекс может столкнуться с целым рядом серьезных вызовов. Первый из них связан с тем, в каком объеме государство будет поддерживать отрасль. Речь прежде всего идет о льготной ипотеке. По данным президента ассоциации «Национальное объединение строителей» Антона Глушкова, с помощью этого механизма в стране сейчас приобретается более 80% жилья на первичном рынке. Объем государственного участия в этой программе по итогам года может составить 450 миллиардов рублей. И это только бюджетные расходы, связанные с субсидированием процентной ставки.

- Эта временная антикризисная мера, которую так полюбили застройщики и население, не может продолжаться вечно. Тем более сейчас, когда бюджетные возможности существенно ограничены. Поэтому первый риск для отрасли - как адаптироваться к тому, что государство плавно начнет выходить из механизма субсидирования ипотеки и постепенно переводить жилищное кредитование в рыночное русло. А сделать это в условиях повышения ключевой ставки очень сложно, - считает Антон Глушков.

По его словам, льготная ипотека будет действовать минимум до июля 2024 года. За продолжение льготного кредитования не раз высказывался и глава государства. Тем не менее сегодня рассматривается несколько предложений по субсидированию ставки. В частности, Минфин предлагает субсидировать только социальное жилье по фиксированной стоимости за квадратный метр. Речь также может идти и о том, чтобы оказывать поддержку регионам или муниципалитетам, нуждающимся в стимулировании жилищного строительства.

Второй риск - ценообразование. Несмотря на то, что большинство материалов, используемых на стройке, отечественного производства, за последнее время в связи с ослаблением курса рубля они серьезно подорожали - на 20 - 30, а то и все 100%. Особое значение начинает играть реформа ценообразования и внедрение федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС). Проще говоря, система собирает, обрабатывает и хранит данные, необходимые для определения сметной стоимости строительства объектов, которые финансируются с привлечением бюджетных средств.

Участники рынка передают во ФГИС ЦС сведения об отпускных ценах материалов, конструкций, оборудования, машин и механизмов и так далее. А платформа классифицирует и упорядочивает информацию. После этого каждый пользователь системы может найти необходимые данные. Она должна была заработать уже в нынешнем году, но затем эти сроки были отодвинуты на первый квартал 2024 года. Свою инициативу Минстрой объясняет стремлением «исключить возможные негативные последствия для стройкомплекса» и не допустить срыва сроков реализации проектов. Поскольку регионы, которые не успеют выйти на ресурсно-индексный метод, столкнутся с невозможностью прохождения госэкспертизы новыми объектами. Сейчас для определения смет используется так называемый базисно-индексный метод («базисные» цены 2001 года ежегодно умножаются на индексы). Ресурсный же метод базируется на мониторинге рыночных цен.

- Основная задача перехода на новую систему - не завысить, а отразить реальную стоимость объекта, фактические затраты подрядной организации, необходимые для качественного исполнения взятых на себя обязательств, - пояснил Антон Глушков.

Еще один вызов затрагивает низкую производительность труда в отрасли. Сегодня стройка вместе с ЖКХ дает порядка 13% ВВП страны. Притом что в этих отраслях задействованы 16% всех трудоспособных россиян. И задача, которую ставит государство, - увеличить общий вклад строительного комплекса и ЖКХ в экономику страны. А это во многом будет зависеть от подготовки квалифицированных кадров, которых сейчас крайне не хватает и в строительном комплексе. Этот вопрос необходимо решать с привлечением бизнеса. Недаром сейчас обсуждается вопрос о возобновлении «шефских» связей между крупными строительными компаниями и профильными учебными заведениями, как это уже было в советское время. 

Новые материалы

Бизнес готов предложить новые технологии в строительстве. В частности, мобильные заводы по каркасно-панельному домостроению. Серьезную заявку сделала и компания «Северсталь», предложив технологию строительства зданий на стальном каркасе. По этой же технологии, к слову, построены и знаменитые сталинские высотки в Москве. Сегодня в мировой практике доля применения металлокаркаса в высотном жилом строительстве достигает 17%. В Китае на стальном каркасе возводится 15% жилых домов. В России этот показатель составляет пока менее 1%. Технология строительства на стальном каркасе может стать драйвером роста жилищного строительства в стране. Эта технология сокращает строительный цикл на 30%. Стальной каркас ускорит и создание социальной и коммерческой инфраструктуры - детских садов, школ, поликлиник, паркингов. При этом, как отметил на конференции представитель «Северстали», конкурентные преимущества по цене этой технологии проявляются при возведении жилых домов от 12 этажей и выше.

Недавно в Книгу рекордов России вошел жилой деревянный многоквартирный комплекс «Соколики», построенный в Соколе в прошлом году с использованием нового для нашей страны материала - перекрестно-склеенных деревянных плит CLT-панелей. В нем 64 одно- и двухкомнатных квартир площадью от 48 до 65 квадратных метров. Эксперты Книги рекордов квалифицировали «Соколики» как «самое большое количество этажей жилого дома, построенного из CLT-панелей, в России». Инициатор проекта - компания «Сегежа Групп» - позиционирует CLT-панели как экологичный и энергоэффективный материал, предназначенный для строительства жилых домов и нежилых помещений.

В прошлом году Минстрой совместно с МЧС России утвердили дорожную карту по развитию деревянного домостроения, в рамках которой деревянные стройматериалы проходят соответствующие госэкспертизы. В частности, в конце августа сокольские панели успешно прошли испытания в Москве в научно-исследовательской лаборатории деревянных конструкций ЦНИИСК имени В. А. Кучеренко.

К слову, применение CLT-панелей позволило построить четырех­этажный жилой дом всего за четыре месяца. Большинство квартир в 
ЖК «Соколики» уже продано. Большинство оставшихся в свободной продаже - однокомнатные квартиры. Рыночная стоимость квадратного метра составляет 70 тысяч рублей. Таким образом, однушка в чистовой отделке с балконом и гардеробной предлагается по цене 3 миллиона 360 тысяч рублей.