Как устранить кадастровый перекос?
1849
Кадастровый дневник Вологодчины
Для начала отметим, что величина кадастровой оценки влияет на выкуп объекта в собственность, на арендные платежи и на размер земельного налога. Соответственно, чем выше указанная в реестре стоимость, тем больше придется заплатить, и наоборот. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает проведение кадастровой оценки земли не реже чем один раз в пять лет.
В 2012 году за счет средств федерального бюджета были проведены кадастровые оценки двух категорий - земель населенных пунктов и объектов капитального строительства. Их заказчиком выступил Росреестр, а исполнителем - федеральное предприятие «Ростехинвентаризация».
По договору субподряда на территории Вологодской области работы по выполнению кадастровой оценки 554 тысяч земельных участков населенных пунктов выполняло московское ООО «АБК».
Новая кадастровая оценка вступила в силу с 18 января этого года. В соответствии с методикой определения кадастровой стоимости все земельные участки были разбиты на 17 групп в зависимости от их использования.
- Результаты новой кадастровой оценки существенно отличаются от предыдущей. По четырем группам из 17 они увеличились. Прежде всего это касается первой группы (участки под многоэтажными домами) и второй (для индивидуального домостроения). По остальным группам она уменьшилась. Оценщиком сделан вывод о том, что кадастровая стоимость снизилась по сравнению с предыдущей в целом примерно в полтора раза, - поясняет заместитель руководителя Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) по Вологодской области Светлана Крутикова.
По ее данным, среди других регионов Северо-Западного федерального округа Вологодская область лидирует именно по кадастровой стоимости земельных участков для многоэтажной застройки. Причем максимальное значение в этой группе принадлежит Усть-Кубинскому району - 14 тысяч рублей за квадратный метр. В Вологде и Вологодском районе - 12 тысяч рублей. Минимальная стоимость за квадратный метр отмечена в Вытегорском и Устюженском районах.
Примерно на 40% возросла кадастровая оценка земельных участков под размещение малоэтажных домов и индивидуальной жилой застройки, относящихся к второй группе разрешенного использования. Здесь пальма первенства принадлежит Череповцу (1 тысяча 245 рублей за «квадрат»), в Вологде - 715 рублей. Минимальное значение - в Бабаевском и Бабушкинском районах.
Примерно на четверть произошло снижение по кадастровой стоимости третьей группы - земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок. Здесь максимум зафиксирован в Череповце (3 тысячи 183 рубля), в Вологде (2 тысячи 114 рублей).
На треть уменьшилась стоимость пятой группы (земля для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
На столько же подешевела и кадастровая стоимость седьмой группы - участков под офисы и деловые центры. Причем дороже всего оценщики посчитали земли под торговыми центрами в Усть-Кубинском и Междуреченском районах. И кадастровая стоимость девятой группы земельных участков, предназначенных для размещения производственных и прочих промышленных зданий и сооружений, подешевела почти на 73%. Для сравнения: максимальное значение - в Череповце (1 тысяча 74 рубля за квадратный метр) и Вологде (891 рубль), минимум - в Кирилловском и Вожегодском районах.
А вот кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась впервые. В результате было оценено свыше 637 тысяч объектов капитального строительства, в числе которых жилые помещения, квартиры, здания, гаражи и прочие сооружения. Результаты кадастровой оценки были утверждены постановлением правительства Вологодской области от 25 сентября 2012 года.
Для определения кадастровой стоимости все объекты были сгруппированы в зависимости от назначения и типа объектов. Большую часть составили объекты жилого назначения - 84% (многоквартирные дома и индивидуальная малоэтажная застройка). На объекты нежилой постройки - производственные помещения, гаражи, дачи - пришлись оставшиеся 16%.
Самые дорогие квартиры, если верить результатам оценки, в Череповце и Великом Устюге - 27-30 тысяч рублей за квадратный метр. Наименьшие показатели определены в сельских населенных пунктах. Что касается кадастровой оценки индивидуальных домов, то здесь к этим двум городам добавился еще и областной центр - 15-16 тысяч рублей за квадратный метр.
По объектам производственного назначения наибольшая кадастровая стоимость отмечена в Вологде - 12-14 тысяч за квадратный метр, в Череповце и Великом Устюге - примерно 8-10 тысяч, в сельских населенных пунктах - 6-7 тысяч.
- У многих возникает вопрос, где можно посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости. Информация размещена на нашем сайте в разделе «Кадастровый учет» в подразделе «Кадастровая оценка объектов капитального строительства». Если вы знаете кадастровый номер интересующего вас помещения, соответственно, войдете в раздел и узнаете его стоимость. Если же вы не знаете номер нужного вам объекта, то для этого необходимо получить кадастровый паспорт, который выдается по месту нахождения недвижимого имущества, - поясняет Светлана Крутикова. - Если вы хотите посмотреть информацию по квартире, обращаетесь в кадастровую палату, называете адрес квартиры и получаете кадастровый паспорт. По кадастровому номеру и на сайте вы сможете узнать ее кадастровую стоимость.
Обнаружили 37 тысяч недочетов
Казалось бы, новые разработчики кадастровой системы постарались учесть прошлые ошибки, когда именно высокая стоимость земли заставила предпринимателей «бить во все колокола».
- Нынешняя кадастровая стоимость для земельных участков, которые используются для организации производства, для административных зданий, снизилась от 3 до 5 раз, - подводит итог начальник управления земельной политики областного департамента имущественных отношений Олег Хрипин.
Несмотря на это, у представителей бизнеса к новой кадастровой оценке пока больше вопросов, чем ответов. Как оказалось, в ней очень много неточностей. Только в Вологодской области их уже насчитали 37 тысяч. Самые распространенные из них - участок в одном районе может быть приписан к абсолютно другому (расположен в Белозерском или Череповецком районе, а оказался приписан к Вологде, и так далее), вместо магазина записана малоэтажная или иная застройка, неверно указана его площадь.
- Из семи участков, где мы работаем, пять оценено с нарушениями. У нас есть ремонтно-механический цех на самой окраине Вологды. До нынешнего года мы работали по 9-й группе, как производство, и платили соответствующий налог. Что делает оценщик? Он ничего не указал в графах «разрешенное использование», «площадь», «фактически использование». Непонятно, по каким критериям он нас оценивает. В результате мы не можем понять, к какой группе относимся. У нас был налог до 2013 года - 1800 рублей за квадратный метр. Теперь его размер составляет на тысячу рублей больше - 2800. Ни в одной из групп такого налога нет, - сокрушается член регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Ольга Данилова.
По ее словам, для того, чтобы прояснить ситуацию, она вместе с юристом уже не первый месяц обивает пороги управления Росреестра, налоговой службы и кадастровой палаты. И нигде не может получить вразумительного ответа. Свое хождение по мукам Ольга Данилова иначе как «кошмаром» не называет.
- Понятно, что результаты кадастровой оценки по населенным пунктам устраивают не всех: как физических лиц, представителей бизнеса, так и органы местного самоуправления. Сегодня законодательство предусматривает два способа устранения кадастровых ошибок. Первый - через комиссию по оспариванию кадастровой оценки, созданную при Управлении Росреестра по Вологодской области. И второй способ - через Арбитражный суд, - рассказывает Светлана Крутикова.
На комиссии может быть обжалована кадастровая оценка как объектов капитального строительства, так и земель населенных пунктов. На это отводится ровно шесть месяцев с момента внесения объекта в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства могут быть обжалованы в комиссии только до 19 апреля текущего года, результаты оценки земель населенных пунктов - до 11 августа 2013 года. Правда, сейчас Министерство экономического развития России уже внесло предложения в Государственную Думу о возможности пересмотра кадастровой оценки земли до проведения следующей, то есть практически на пять лет.
К слову, в суде результаты кадастровой стоимости могут обжаловаться без ограничения срока.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости могут быть только два случая - недостоверность сведений, использованных при проведении кадастровой оценки, и в связи с установлением рыночной стоимости недвижимого объекта.
По данным на конец марта, в комиссию поступило только четыре заявления о пересмотре кадастровой стоимости. И все из них были отклонены по причине неправильного представления необходимых документов.
- Нам никак не могут толком объяснить, какие доказательства мы должны представить, чтобы подтвердить недостоверность сведений, использованных при кадастровой оценке, - возмущается Ольга Данилова.
- Недостоверность заключается в том, что оценщик не использовал сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Например, если там прописан определенный вид использования участка, а он оценщиком не учитывался. Она может выражаться в различных вариантах - неправильный вид разрешенного использования, что расположено на участке - многоэтажный дом или индивидуальный, либо неправильно указана площадь, - поясняет Светлана Крутикова.
Специалисты рекомендуют обращаться в суд
Оспорить результаты кадастровой стоимости через суд - понятнее и проще, считают специалисты. Но для этого требуется соблюсти обязательное условие - получить экспертное заключение о рыночной стоимости недвижимого объекта. Однако заплатить независимым оценщикам - по сегодняшним ценам порядка 10 тысяч рублей - может себе позволить далеко не каждый предприниматель.
В свою очередь, Светлана Крутикова признает: если в других регионах комиссии по оспариванию кадастровой оценки уже накопили определенный опыт работы, то на Вологодчине его пока нет.
- Должна быть четкая система, механизм оспаривания недостатков кадастровой оценки вне зависимости от того, малый это бизнес или крупный, - считает президент Вологодской ТПП Галина Телегина.
Эксперты прогнозируют волну возмущения, когда люди получат квитанции по уплате земельного налога по новой кадастровой оценке. И в первую очередь от жителей многоэтажек, для которых она возросла в разы. Существует такой термин - «перекрестное субсидирование» - это когда промышленные предприятия платят за электроэнергию больше, чем население, частично компенсируя тем самым рост тарифов. Получается, что в случае с землей обычные граждане заплатят за бизнес?
Не лучшим образом отразится новая кадастровая оценка и на поступлении доходов местных бюджетов. Так, из 700 миллионов рублей запланированного земельного налога только казна областного центра может в нынешнем году недосчитаться половины этой суммы.
- По федеральному законодательству органы муниципальной власти не вправе изменить кадастровую оценку. Мы можем только частично скомпенсировать этот дисбаланс. Органы местного самоуправления, на мой взгляд, должны участвовать в кадастровой оценке, но пока это невозможно. Скоро мы будем вынуждены выходить с предложением о повышении ставок налога на землю для промышленных предприятий, но и это не компенсирует потери, - считает начальник департамента финансов администрации Вологды Наталья Сибирякова.
Мнение эксперта
Георгий Шевцов, председатель Законодательного Собрания Вологодской области: «Этот вопрос сегодня беспокоит всех. В Никольске мы увидели результаты оценки, и очевидны перекосы. У бизнеса арендная стоимость земли понизилась, а у пенсионеров, которые имеют 10-15 соток, повысилась. В Череповце и Вологде тоже повысилась арендная стоимость под многоэтажными домами, что трудно людям объяснить, а понизилась у бизнеса. Эти перекосы в этом году уже проявятся, а за следующий год в соответствии с этой кадастровой оценкой еще и налог придется платить. Есть механизм оспаривания оценки, который должны знать в представительных органах власти».
Основаниями для подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта являются:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должны прилагаться:
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет - в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (рыночная стоимость в отношении земель населенных пунктов Вологодской области должна быть установлена по состоянию на 02.06.2012 года, в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории Вологодской области по состоянию 25.11.2011 года.);
• положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости будет отличаться от кадастровой стоимости более чем на 30%.
Способы подачи документов в комиссию:
1. Почтовым отправлением по адресу: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, 3.
2. Лично в Управление Росреестра по Вологодской области по адресу: г. Вологда, ул. Челюскинцев, 3, кабинет 307, 320.
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на сайте департамента имущественных отношений Вологодской области, Управления Росреестра по Вологодской области или обратиться за кадастровой выпиской об объекте недвижимости или справкой о кадастровой стоимости в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области.
Комментарии (0)