Ненадежный план

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя 

Затевая перепланировку в своей квартире, владельцам стоит помнить, что даже небольшая корректировка пространства может обернуться серьезными последствиями.

Стильно, но с проблемами

Вологжане Рыковы решили перевезти своих родителей, живущих в сельской местности, в город и купить им квартиру в своем микрорайоне. После долгих поисков остановили выбор на двушке в кирпичном доме. Понравилось все: этаж, метраж, цена, хороший ремонт, большая лоджия с выходами на кухню и в комнату. Впрочем, выходов как таковых уже не было: хозяева убрали окна и двери, разделяющие комнату и балкон, по существу, объединив комнаты с лоджией, сохранив лишь перегородку между ними. А то, что осталось от подоконников, превратили в стойки, сделав над ними арки с подсветкой. Просторно и стильно. 

- Холодильник можно вынести на балкон, а на стойку в кухне поставить горшки с цветами, - радовалась мама. На второй папа планировал установить компьютер. Но дети охладили пыл родителей: их насторожило то, что, как выяснилось, реконструкция не узаконена.

- Да она не относится к перепланировке, мы ничего не перестраивали, просто убрали оконно-дверные конструкции, - уверяли продавцы. - Прожили полтора года, ни от кого никаких претензий не было.

- Но не будет ли их в дальнейшем? - продолжали сомневаться покупатели, решив воздержаться от заключения сделки. 

- Проблемы будут, - подтвердили их сомнения специалисты экспертной организации. - Работы по объединению лоджии с жилыми помещениями относятся к перепланировке и выполняются только на основании утвержденного проекта. Объединение холодной зоны (балкона, лоджии) и теплой (кухня, комната) запрещено законом, поскольку это нарушает тепловой контур помещения. И не только в своей квартире, но и в квартирах других жильцов многоквартирного дома. Да, претензий, как утверждает продавец, от соседей пока не поступало, но предыдущая зима была теплой. При усилении морозов люди могут почувствовать снижение температуры в помещениях и вызвать представителей управляющей организации, для которых не составит труда определить источник холода. Виновников незаконной переделки обяжут заплатить штраф и привести помещения в первоначальное состояние.  

Впрочем, сделка купли-продажи может вообще не состояться. Да, при продаже закон не обязывает продавца предоставлять план БТИ, и при согласии покупателя сделку провести можно. Но если он использует ипотеку, в ней могут отказать, поскольку банк перед одобрением кредита осуществляет осмотр квартиры, которая будет предметом купли-продажи и залога. Он сверяет планировку с данными техпаспорта БТИ и при обнаружении незаконных изменений в ней откажет в выдаче ипотечного кредита под такую недвижимость. 

Проблемы могут возникнуть и при оформлении наследства: нотариус должен запросить правоустанавливающие документы на квартиру, а также потребовать проведение ее оценки в целях расчета госпошлины и при несовпадении с данными техпаспорта может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство. 

- Если мы все же приобретем эту квартиру и нам придется самим устранять проблемы, платить штраф, можем ли мы у прежних собственников потребовать компенсации убытков? - поинтересовались потенциальные покупатели. 

Иск в порядке регресса возможен, но только в том случае, если прежние владельцы скрыли или не предоставили полную информацию по объекту, нарушив ваши потребительские права, и тогда вы вправе требовать полного возмещения убытков, разъяснили консультанты. Но в данном случае продавец ничего не скрывал: факт перепланировки очевиден. Так что вся ответственность за нарушение перешла бы на новых собственников жилья.

Цена неосмотри­тельности

Подтверждение тому следующая судебная история.

Управляющая компания обратилась в суд с требованием к собственникам помещения в многоквартирном доме о приведении межквартирного холла в первоначальное проектное состояние - демонтировать самовольно установленную дополнительную металлическую дверь. Жильцы утверждали, что они приобрели квартиру у прежних хозяев вместе с таким «довеском», за который дополнительно доплатили, чтобы использовать его под хозяйственные нужды. Они просили снять с них ответственность и выдвинутое требование возложить на тех, кто изначально произвел незаконную перепланировку. 

Однако суд указал, что обязанность по приведению помещения в прежнее состояние возлагается на титульного (чье право закреплено в официальных документах) собственника, поскольку при приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме ответчик не был лишен возможности установить, подвергалось ли помещение  переустройству,  перепланировке, реконструкции и если да, то была ли соблюдена установленная законом процедура.

Новый собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, и обязанность по приведению помещения в прежнее состояние полностью переходит к нему, - таким было решение суда.