Ставки по ипотеке снижаются, но вологжане пока выжидают

29 апреля Банк России снизил ключевую ставку до 14% годовых. Это привело также к снижению процентов по ипотечным займам. Стала доступнее и ипотека с господдержкой. Однако, как говорят эксперты, вологжане пока не спешат покупать жилье. «Красный Север» узнал у экспертов, что ждет рынок недвижимости в ближайшие месяцы. 

Зона турбулентности

С февраля рынок недвижимости лихорадит. В начале марта ставки по рыночной ипотеке выросли до запретительного уровня в 20-21% в связи с повышением ключевой ставки Банка России. Льготная ипотека тоже «подросла» до 12%. Сократилось и количество одобрений по кредитам. После внепланового снижения ключевой ставки до 17% 11 апреля ставки по ипотеке начали уменьшаться.

Вместе с тем произошло и снижение льготной ипотечной ставки до 9%. С этим предложением выступил Президент РФ Владимир Путин, объяснив свою инициативу необходимостью дополнительной поддержки строительной отрасли. Теперь ставка кредитов на новостройки фактически вернулась к показателям конца 2019 года: по данным ДОМ.РФ тогда, еще до запуска льготной ипотеки, кредиты выдавали под 8,9-9%. Кроме того, программа ипотеки с господдержкой была продлена до конца нынешнего года.

Крупнейшие банки начали прием заявок по сниженным ставкам еще до выхода соответствующего постановления Правительства. Конкурируя за клиентов, кредитные организации дают и свои дополнительные скидки. К примеру, ВТБ предлагает ипотеку под 8,7% при использовании цифровых сервисов. Банк ДОМ.РФ дает дисконт в 0,9% зарплатным клиентам, врачам и ученым при соблюдении некоторых условий.

Помимо льготной ипотеки на новостройки, продолжают действовать и другие льготные ипотечные программы: «Семейная», «Сельская» и «Дальневосточная» ипотеки. Ставки по ним еще ниже. По «Семейной» программе кредиты выдаются по ставкам от 5,7%, при этом в семье должен быть ребенок, родившийся не ранее 2018 года.

По «Сельской» ипотеке со ставкой до 3% можно приобрести жилье в небольших населенных пунктах. 

- Также начат прием предварительных заявок на ипотеку для сотрудников IT-компаний, где ставка начинается от 5%. При этом клиенты могут снизить процент по кредиту через электронную регистрацию сделки, - отметил Николай Васев, вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик».

Спрос был, да сплыл

На фоне всех этих изменений на рынке многие игроки отмечали повышенный спрос на покупку жилья в марте: люди стремились вложить деньги в квадратные метры, закрывая сделки по ранее одобренным ипотечным кредитам с низкой ставкой.

- Март у нас побил все рекорды. Апрель чуть поспокойнее, но без работы не сидим: начался активный спрос на загородную недвижимость, май и июнь, скорее всего, будут низкими по вторичному жилью. По новостройкам у вологодских застройщиков экспозиция слабая, даже несмотря на господдержку продавать почти нечего: многих смущают 2023-2024 годы сдачи жилья. Сейчас ставки идут вниз, что вернет спрос, но не сразу, - оценивает ситуацию Ольга Смирнова, руководитель агентства недвижимости «Этажи».

Татьяна Киреева, коммерческий директор компании «Вологдастройзаказчик», также отмечает, что в начале весны был период, когда спрос превышал предложение. Но в связи с кратным повышением ипотечных ставок в апреле рынок недвижимости заметно охладился: люди не спешили брать ипотеку под высокий процент. 

- По нашей компании количество входящих звонков в апреле упало на 60% по сравнению с апрелем 2021-го. Также более чем вдвое упало количество ипотечных консультаций и заявок на кредит. 

В связи с этим по апрелю мы зафиксировали уменьшение числа сделок на 40%. Май тоже ожидаем не самым активным, - отмечает Виктор Жаворонков, директор агентства недвижимости «Олимп».

В связи со снижением ставок он ожидает роста интереса со стороны покупателей и увеличения активности просмотров объектов.

- У нас не показательный пример, так как ЖК «Рафинад» не аккредитован под ипотечные программы. На остатке - порядка 30 квартир, но купить их можно только за свои деньги, не в ипотеку. Цена около 60 - 65 тысяч рублей за квадратный метр, планируем сдачу в октябре, но с финансированием проблемы. Продажи упали в разы, и не только у нас, я знаю ситуацию и других застройщиков. Люди сейчас не спешат вкладывать деньги в недвижимость, так как никто не знает, что будет дальше. Те, кто хотел спасти деньги, вложились во вклады под 20%. А когда ипотека подскочила, то и вовсе продажи встали, - поясняет Владимир Корытин, генеральный директор компании «Вологдаагрострой». 

Он также поделился, что совсем останавливать строительство не планирует, есть задача достроить небольшой 20-квартирный дом в ЖК «Французский квартал», но ценник там гораздо выше. Других долгосрочных планов пока нет. 

У застройщика микрорайона «Зеленый город» ситуация схожая: на остатке всего несколько готовых квартир большой площа­ди, не подходящих под господдержку. Остальное все продано. В свете последних событий собственник решил сделать перерыв в строительстве ориентировочно на год.
- По отзывам риэлторов, наблюдается затишье даже по новостройкам. По вторичке многие клиенты сняли с продажи объекты. Кто-то покупает в Питере, кто-то - в Краснодаре, а кто-то даже в Турции! Говорят, что сейчас там пик продаж новостроек именно российским клиентам, - рассказала сотрудница отдела продаж одного из застройщиков на правах анонимности. 

Вторичка проседает

При этом эксперты отмечают, что высокие ипотечные ставки и отсутствие господдержки для вторичного жилья нарушают баланс между первичным и вторичным рынками и приводят к сокращению спроса на готовые квартиры. 

Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.

- Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры. Пока же пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы, - считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.

По его мнению, понижение ключевой ставки даст толчок ипотечному спросу, но не до прежних уровней, поскольку, кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 10 - 12%. Он отмечает, что активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек, так как на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. 

- В сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. Не менее важно, что будет на рынке труда, а также с общей уверенностью населения в завтрашнем дне, - заключил главный аналитик ЦИАН.

Льготная комбинация

Еще одно нововведение, которое все-таки может оживить рынок недвижимости, - то, что Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Это правило распространяется на займы, оформленные после 1 мая 2022 года. Оно действует для ипотеки с господдержкой на новостройки и для семейной ипотеки.

- Если раньше можно было взять в кредит только 12 миллионов рублей в столичных регионах и 6 миллионов - в других областях, а остальное вносить с помощью первоначального взноса, то сейчас возможности покупателей расширяются. Теперь льготную часть ипотеки можно сочетать с другой субсидированной или рыночной ставкой, - заявил вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин.

Таким образом, сумма кредита на покупку жилья по льготной ставке 9% выросла до 30 миллионов рублей в четырех столичных регионах и до 15 миллионов - в остальных. То есть, например, в Москве можно взять кредит на 30 миллионов рублей. Но за его «льготную» часть в 12 миллионов нужно будет платить до 9%, а за остальную сумму - более высокую рыночную ставку. До мая те, кто занимал у банка сумму больше, чем разрешается льготной ипотекой, вообще не могли воспользоваться гос­поддержкой.\

Точка зрения

Виктор ЖАВОРОНКОВ, директор АН «Олимп»:

- Я бы посоветовал не ждать снижения процента по ипотеке, а покупать или продавать, когда есть возможность. Потому что, во-первых, мы не знаем, что будет через 6 - 12 месяцев. А во-вторых, через какой-то срок у покупателя может отсутствовать возможность покупки, когда на сегодня она есть. Со снижением покупательной способности стоимость недвижимости может снизиться. Когда спрос падает, падает и цена, так как в какой-то момент товара на рынке находится больше, чем покупателей. И продавцам приходится конкурировать за покупателя ценой.

Ольга СМИРНОВА, руководитель АН «Этажи»:

- Совет для всех: если нужно продать квартиру, чтобы купить другое жилье, то нет разницы. Продаешь дорого - покупаешь дорого, продаешь дешево - и купить можешь дешево: закон рынка. А вот для инвесторов пока время подождать. Стоимость жилья сильно не упадет, но продавцы будут сговорчивее на спокойном рынке.

Ольга ДАЙНЕКО, эксперт центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России:

- При колебаниях ставки кредитования ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность - необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность - есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после платежа. Высчитайте этот остаток, запишите итоговое число на листе бумаги, положите его перед собой и спросите: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»

Татьяна КИРЕЕВА, коммерческий директор «Вологдастройзаказчика»:

- Снижения стоимости жилья ожидать не приходится, так как стоимость строительных материалов выросла в разы и вряд ли теперь уменьшится. То, что сейчас снизили ставку на новостройки до 9%, - это уже хорошо с учетом того, что ожидаемая инфляция будет больше. В нынешних условиях это уже подарок. Сейчас однозначно лучше покупать недвижимость, так как ждать, что ставка еще больше снизится, - это лотерея.