В списках не значится

Приходите вы оформлять землю, полученную в наследство, а ее уже оформили без вас... 

Вологжане радуются, найдя в документах у родителей или бабушек и дедушек документы на земельные участки. Но прежде чем считать себя владельцем, нужно многое проверить... Незарегистрированные объекты - всегда риск. Они могут уйти из вашего владения, пока вы считаете старые бумаги гарантией права собственности. Как избежать проблем, рассказали специалисты Росреестра. 

Лазейки для жуликов 

- Рынок недвижимости в России стал бурно развиваться с 1991 года, когда в стране началась земельная реформа и вступил в силу закон о приватизации жилья. А вот современная система регистрации начала работать только с 31 января 1998 года, - рассказывает руководитель областного Управления Росреестра Дмитрий Тулин. - До того времени (то есть семь лет - с 91 до 98 года) учет недвижимости вели БТИ и земельные комитеты. Кроме того, сделки регистрировали нотариусы. Но проблема в том, что об этих сделках мы не знаем: в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) такие объекты числятся как ранее учтенные, а вот собственников у них нет.

Сейчас в регионе насчитывается около 200 тысяч «ничейных» объектов недвижимости. В их числе - квартиры, частные дома, гаражи, земельные участки, в том числе в СНТ и в ГСК (паи сюда не входят). Большинство находится в Вологде, Череповце, Соколе, Великом Устюге и соответствующих округах.

О приватизации жилья и сделках, совершенных до 1998 года, уполномоченные органы передавали сведения в Росреестр. Однако с тех пор много воды утекло. Во-первых, владелец мог поменяться еще несколько раз. А во-вторых, документы тех лет оформлялись не слишком строго: там могли быть ошибки, исправления, неточности, а вместо имени-отчества собственника - просто инициалы. 

- Паспорт, ИНН, СНИЛС, адрес, электронная почта владельца - ничего этого в старых документах нет. В итоге появляются двойники, у которых совпадает фамилия, имя, отчество, а зачастую - и дата рождения, - объясняет Дмитрий Тулин. - Реестр недвижимости один на всю страну - таких двойников очень много. Поэтому если человек не обращался к нам с документами, мы не знаем, кому принадлежит ранее учтенный объект. Более того, если те же квартиры и участки в 90-х годах продавались по несколько раз, на один и тот же объект могут быть правоустанавливающие документы сразу у нескольких граждан - а это уже широкая лазейка для аферистов.

На практике такое случается. К примеру, люди вступают в наследство, находят старые документы и радуются - ух ты, земельный участок. Наследники идут к нотариусу, оформляют подарок судьбы, а потом выясняется, что земля давно продана. В итоге граждане спешат в суд, но не факт, что дело выиграют.

- У нас была ситуация: в 93-м году некий гражданин обзавелся участком на улице Бурмагиных в Вологде. Землю он оформил, получил свидетельство о праве собственности, а через два года продал надел юридическому лицу, - вспоминает заместитель руководителя областного Росреестра Елена Орлова. - Договор купли-продажи стороны оформили нотариально, а вот до земельного комитета так и не дошли: все это время участок числился за первым хозяином. Когда тот умер, наследники нашли свидетельство и решили продать землю - нынче она дорогая. Когда все вскрылось, продавцы поступили порядочно - отказались от своих прав. А ведь могли бы оформить участок и на себя - мол, ничего не знаем.

Земля - лакомый кусочек и для жуликов. Недавно в Вологде попал под суд 59-летний мужчина, представивший подложные документы на участок. И свидетельство о праве собственности, и договор купли-продажи были датированы маем 1992 года, но, как выяснилось, их искусно подделали, как и печать. В итоге по решению суда участок с кадастрового учета сняли - ответчик остался ни с чем. От худшего его спасло то, что об обмане мужчина не знал - сам стал жертвой аферистов. 

Случаются злоупотребления и с жильем, купленным в 90-х годах. Дмитрий Тулин рассказывает: как-то в Росреестр пришла женщина, которая в конце прошлого века приобрела приватизированную квартиру. Сделку с прежними хозяевами она оформила, а вот право собственности - нет. Вологжанка забеспокоилась, когда к ней перестали приходить платежки за услуги ЖКХ. Оказалось, их получал уже другой человек: в семейном архиве он нашел документы первого собственника и оформил недвижимость на себя. Пришлось женщине доказывать в суде, что владелица именно она. Мошенник об этом тоже знал, но продал жилье умышленно, чтобы получить деньги и исчезнуть. 

- Если право собственности зарегистрировано, продать квартиру или участок по несколько раз невозможно. Это уже гарантия того, что объект принадлежит конкретному владельцу. Вот почему регистрация в ЕГРН важна не столько для нас, сколько для самих граждан, - подчеркивает Дмитрий Тулин. - Из электронного реестра сведения никуда не уйдут - там очень много степеней защиты. Эта федеральная система обеспечивает полную сохранность данных. Документы в этом случае не так уж и важны: даже если они потеряны, сделка будет возможна на основе сведений из ЕГРН.

Кот в мешке

- Любое имущество (будь то дом, земля, гараж), в том числе полученное в наследство, должно быть зарегистрировано. В противном случае, покупая такой объект, мы получаем кота в мешке, - вторит коллегам Елена Орлова. - Раньше, когда закон позволял одновременно регистрировать право собственности и совершать сделки с недвижимостью, каждая пятая - приостанавливалась из-за путаницы в документах, а нередко выносился и отказ. В итоге покупатель мог остаться и без денег, и без имущества - многие потом судились годами. 

Сейчас «ничейную» недвижимость активно выявляют муниципалитеты: ищут сведения в архивах, выходят на места. В случае когда хозяин известен, эти сведения направляются в Росреестр, а там, если человек не возражает, вносятся в ЕГРН. Но это еще не значит, что право собственности зарегистрировано - это должен сделать сам владелец.

- С 2021 года органы местной власти установили в регионе собственников порядка 5 000 ранее учтенных объектов недвижимости, - рассказывает начальник отдела организации, мониторинга и контроля Дмитрий Калинин. - В этом списке в основном квартиры: и приватизированные, и купленные в 1991 - 1997 годах. То есть право собственности в силу закона возникло, но граждане его не зарегистрировали. А вот еще около 26 тысяч хозяев таких объектов за последние пять лет сами обратились за регистрацией своего права и стали полноценными собственниками. 

На деле это выглядит так: местные власти знают, что, допустим, некая Марь Иванна живет в частном доме, который ей перешел от родителей. Если у женщины есть какой-то документ, скажем о вступлении в наследство, то по заявлению муниципалитета ее запишут в ЕГРН как хозяина с персональными данными. Если же никаких бумаг нет, то Марь Иванне нужно их оформить, иначе дело худо: по закону власти могут внести этот дом в перечень безхозяйного имущества и через год выйти в суд. А тот, в свою очередь, может закрепить право собственности за местными властями, и тогда Марь Иванна останется без кола и двора.

- Мы сталкивались с ситуациями, когда наследники находят, допустим, старое свидетельство о земле. Они даже не знают, где находится этот участок: там значатся лишь район и деревня. И у местных властей тоже сведений нет, - приводит еще пример Дмитрий Тулин. - Владельцу в этом случае надо оформить не только право собственности, но и границы участка. В противном случае его могут снять с кадастрового учета, сформировать на этом месте другой участок, а потом его продать, сдать в аренду или предоставить льготникам. 

А когда вдруг позднее найдется хозяин, ему придется нелегко: у человека нет ни записи о праве в ЕГРН, ни границ спорного участка. 

Еще хуже, когда владельцев недвижимости муниципалитеты не знают. Недавно в Вологодском округе был случай: власти выявили «ничейную» квартиру в жилом доме - документов нет, никто не живет. В итоге ее поставили на учет как бесхозяйный объект, однако спустя два месяца владелец нашелся. Свое право собственности он доказал в суде, потратив на этом массу нервов, времени и денег. 
«И зачем?!» - удивляются специалисты. Гораздо проще и быстрее было бы сразу зарегистрировать свое имущество: прийти в МФЦ с документами, подать заявление - и все. Даже платить в этом случае не надо: ранее возникшие права регистрируются без госпошлин.

Скупой платит дважды

- Есть люди, которые не спешат легализовать наследство, боясь трат на оформление и последующих налогов. Но эти траты несравнимы с потерями, которые человек может понести в будущем. Проблемы со старыми документами, споры между наследниками, мошеннические действия - случиться может что угодно, - говорит замруководителя областного Управления Росреестра Алексей Братахин. - Взять, к примеру, гаражи, которые многие граждане по-прежнему покупают через членские книжки, не утруждаясь регистрацией в ЕГРН. Но если вдруг продавец обанкротится как физическое лицо, его арбитражный управляющий тоже утруждать себя не будет: просто оформит гараж на своего подопечного и продаст с торгов. Такие ситуации в регионе не редкость - люди разбираются в суде. Но суд наверняка встанет на сторону надлежащего собственника (того, который все оформил правильно), а куплю-продажу без регистрации права признает ничтожной сделкой.

Если же имущество, к примеру земельный участок, человеку не нужно, от него следует отказаться, подав соответствующее заявление в МФЦ, - это тоже бесплатно. А пока отказа нет, за землей придется следить: косить траву, платить налоги. 

- В этом году у нас было множество жалоб от вологжан: мол, на мне числится участок, которым я не пользовался (а то и в глаза не видел), а налоги пришли, - делится Алексей Братахин. - Если подтвердить в налоговой, что участка нет (написан отказ, право прекращено), то платежки больше не придут. Если же человек пользовался землей, а потом ее просто забросил - налоги придется платить. Ну а когда участок значится на гражданине ошибочно, эту запись из ЕГРН исключат, а налог отменят. 

Так что не надо рисковать своим имуществом - лучше прийти в ближайший МФЦ и подать бесплатно документы. Сейчас процедура максимально проста и ничего не стоит, но в любое время все может измениться.