Что скрывается за модным словом «апартаменты»?

«Свободная планировка, 40 м, на Гагарина, апартаменты, 690 тысяч», «Двухкомнатные апартаменты, 51 кв. м, 990 тысяч». Такие заманчивые объявления периодически всплывают в ленте сайтов по продаже недвижимости. При средней стоимости жилья в 40 тысяч за квадратный метр 17 - 19 тысяч выглядят дешево. «Красный Север» разбирался, что отличает апартаменты от обычных квартир.

Откуда ноги растут?

В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил «дорожную карту» по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы к осени нынешнего года, - законодательное определение статуса «апартаменты». Потому что пока в законодательстве такого определения не существует.

При этом в 2020-м банки отметили двукратный рост спроса на апартаменты. Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и застройщиков, и потребителей. Эксперты связывают это с планирующимся законом об определении правового статуса апартаментов и возможным переводом части из них в статус жилых помещений.

Как правило, апартаменты дешевле обычных квартир на 10 - 30%. Стоит отметить, что апартаментов в Вологодской области не так уж и много: это скорее столичная «фишка», касающаяся московского и питерского рынков недвижимости.

- В нашем региональном портфеле недвижимости апартаменты довольно редки. Как правило, речь идет о коммерческих помещениях, которые могут использоваться в качестве жилья. Чаще мы сталкиваемся с тем, что родители в складчину покупают студентам апартаменты в Москве или Питере на время учебы, поскольку такое жилье дешевле, чем обычные квартиры, - прокомментировала Ольга Смирнова, директор агентства недвижимости «Этажи».

Тем не менее, даже если просмотреть предложения на популярном сайте бесплатных объявлений, апартаменты в разделе «Жилая недвижимость» встречаются и в Вологде, и в Череповце, поэтому необходимо знать, чем они отличаются от обычных квартир.

Как правило, появлению такого формата, как «апартаменты», способствуют технические нюансы, с которыми приходится сталкиваться застройщикам. Первое - статус земельных участков.

- Сейчас земли для нового строительства в крупных городах сосредоточены на окраинах и в промзонах, а получить разрешение на строительство жилья на территории бывшей промзоны непросто. Кроме того, к жилищному строительству применяются более строгие нормативы, касающиеся наличия необходимой инфраструктуры. Поэтому согласовать строительство апартаментов реально проще, - рассказала Мария Литеницкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

Или, к примеру, по техническим требованиям, если в доме более пяти этажей, требуется наличие лифта. Это значительно удорожает проект. И застройщик, чтобы обойти это требование, может построить 6-7-этажный дом с мансардами в статусе «апартаментов».

- Определенному сегменту покупателей не требуются социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья. К примеру, апартаменты есть в «Москва-Сити», и строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову. То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием, - отмечает Алексей Мелехин, технический директор ООО «Гортехинвентаризация».

В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения (нежилые помещения нежилых зданий). Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложностей в первую очередь для граждан. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.

Возможна ли прописка?

Главное и самое важное отличие апартаментов от квартиры - они относятся к нежилой или коммерческой недвижимости, хотя по факту могут выглядеть как совершенно нормальная квартира с санузлом, кухней и так далее. 

К слову, номера в гостиницах тоже считаются апартаментами. Ключевой момент - в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Временно - можно, как в той же гостинице.

Хорошая новость: если апартаменты располагаются в жилых домах, то при соблюдении необходимой процедуры их можно перевести в статус жилого помещения.

- Для перевода нежилого в жилое требуется написать заявление в департамент строительства администрации города. Оттуда приходит комиссия, которая оценивает состояние недвижимости на предмет соответствия ее требованиям к жилым помещениям, - пояснила Татьяна Киреева, коммерческий директор компании «Вологдастройзаказчик».

- Такой перевод возможен, только если апартаменты расположены в жилом доме. Таких фактов немного, но они есть. Для административных помещений, чтобы перевести нежилье в жилье, придется менять статус всего здания, - отметила Оксана Дуда, специалист управления Росреестра по Вологодской области.

- Надеюсь, что в нынешнем году мы решим судьбу апартаментов. Под «судьбой» я понимаю, что все-таки их надо максимально перевести в жилье, потому что апартаменты образовались в некоторых местах, где были ограничения. По сути, это тоже жилье. Поэтому я считаю, что апартаменты нужно переводить в жилье, - заявил на пресс-конференции вице-премьер страны Марат Хуснуллин в конце прошлого года.

В надежде на такой благоприятный исход растут спрос на апартаменты и цена на них, отмечают эксперты рынка недвижимости.

- В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир. Однако на апартаменты не предполагается распространять программы льготной ипотеки, государственные жилищные программы и проекты расселения аварийных зданий, - отмечает Алексей Мелехин.

Ложка дегтя

Стоит отметить основные минусы коммерческих помещений в сравнении с квартирами. Кроме того, что там нельзя оформить постоянную регистрацию, на них нельзя получить налоговые вычеты, и они не подходят под материнский капитал.

Налог на имущество в коммерческом секторе выше, хотя это частично компенсируется тем, что кадастровая стоимость таких помещений обычно ниже, чем жилых. Выше и коммунальные платежи, и при этом собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату коммунальных услуг.

А еще нормы СанПиНа, которые действительны для жилых помещений (к примеру, инсоляция или звуконепроницаемость), на них не действуют. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведено другое здание, перекрывающее солнечный свет, а через стены между соседями можно будет переговариваться. И при этом решения по содержанию общего имущества могут приниматься без участия жильцов коммерческой недвижимости.

Кроме того, нужно быть готовыми к тому, что часть апартаментов может сдаваться под коммерческие нужды, и вашими соседями могут стать танцевальные студии, детские развивающие центры, швейные мастерские, тренажерные залы и бизнес других форматов.