Как распорядиться жильем с наибольшей выгодой

- Нам с мужем досталась от его матери неплохая двухкомнатная квартира на улице Ленина в Череповце, - рассказывает жительница города металлургов Анна Нецветаева. - Супруг предложил: давай будем ее сдавать, а когда сын подрастет, станет со своей семьей там жить. Вот только Антошке всего три года, и такое долгосрочное планирование, на мой взгляд, неуместно. Захочет ли он через 15-20 лет оставаться в Череповце? Какие будут цены на недвижимость тогда? Нужна ли ему будет старая «двушка»? 
После долгих споров Нецветаевы все-таки решили квартиру продать. Но, когда оценили ситуацию на рынке, поняли: продать по нормальной цене не получится.
- Пришлось согласиться с доводами мужа, - говорит Анна. - Отдавать квартиру практически за бесценок - не самое лучшее решение. Подумали: сделаем косметический ремонт, какое-то время будем ее сдавать, а когда цены на жилье пойдут вверх, выставим на продажу. 
На самом деле у обоих вариантов есть как очевидные плюсы, так и свои минусы. Если мы сдаем квартиру, то для начала нужно привести ее в порядок. Как минимум косметический ремонт не помешает. 
На рынке сейчас очень много арендных предложений, поэтому клиенту есть из чего выбрать, и въезжать в квартиру с текущей сантехникой, отклеивающимися обоями и торчащими повсюду проводами он явно не захочет. 
- Я сдаю жилье уже девять лет. Нового жильца искала как раз в 2018 году. Так как прошлая пара жила очень долго, возникла необходимость в ремонте. Потратила на все более 40 тысяч рублей. И это при том, что старалась покупать самые недорогие материалы и нанимала частников, а не фирму, - вспоминает вологжанка Ольга.
Обычно бюджет ремонта куда больше. В среднем, признаются люди, сдающие недвижимость, обычный ремонт в последние годы обходится в 80, а то и все 100 тысяч рублей. Чтобы квартира была в хорошем состоянии, подобные манипуляции с ней, советуют специалисты, стоит проводить хотя бы раз в пять-шесть лет, ну или после завершения долгосрочного сотрудничества с очередным арендатором.
После ремонта необходимо найти нормального адекватного жильца. А это не так-то и просто.
- Я не могла сдать квартиру несколько месяцев после того, как пришлось расстаться с семьей, которая арендовала мою недвижимость почти шесть лет, параллельно строя собственное жилье, - рассказывает вологжанка Яна Чепигина. - Каждый день мне звонили два-три претендента, но кого-то не устраивали мои запросы по аренде, кому-то я сама отказывала, так как эти личности не вселяли доверия, кто-то, разумеется, отказывался после визита в квартиру. 
Как рассказали «Красному Северу» в городских агентствах недвижимости, на сегодняшний день средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры - порядка 8,5 тысячи рублей. Если снимаете с мебелью, да еще и в хорошем районе города, то сумма может вырасти до 10 и даже 13 тысяч рублей. «Двушку» в центре можно снять за те же 10-12 тысяч, трехкомнатная обойдется минимум в 15 тысяч целковых в месяц. Причем цены за последние пять лет абсолютно стабильны: не растет стоимость жилья, не повышаются и расценки на съемные метры. Кстати, от этих сумм отнимите еще 13% НДФЛ, так как законопослушный арендодатель обязан уплачивать налог.
Поэтому займемся подсчетами. Для примера возьмем ту же двухкомнатную квартиру, которую собираются сдавать супруги Нецветаевы. В ее ремонт они вложат порядка 
80 тысяч рублей. Договориться удастся (учитывая, что недвижимость в самом центре), предположим, на 13 тысяч рублей. «Коммуналку» оплатят квартиранты. За год череповчанам удастся после уплаты налогов заработать чуть больше 135 тысяч рублей. В принципе, неплохая прибавка к семейному бюджету.
Можно заработать и больше, если решиться не на долгосрочную аренду, а на сдачу квартиры посуточно. Сейчас сдать жилплощадь на сутки можно за 800-1 500 тысячи рублей (в зависимости от уровня недвижимости). Вот только специалисты не советуют ввязываться в подобный проект, не оценив всех рисков. А их достаточно много. Во-первых, никто вам не гарантирует равномерную заполняемость квартиры. Можно месяцами сидеть без клиентов. Ни Вологда, ни Череповец при всех их несомненных плюсах не являются городами, куда валом валят туристы, а от командированных специалистов из других регионов просто нет отбоя. В общем, сравнивать потенциальную клиентскую базу с Петербургом, Москвой или курортными городами, где этот бизнес в последние годы процветает, все-таки не стоит. Во-вторых, готовы ли вы приводить в порядок жилье после каждого клиента? 

Теперь давайте рассмотрим ситуацию с продажей этой же самой квартиры. Для начала нужно четко понимать, что продажа недвижимости на нынешнем стагнирующем рынке - задача не из самых простых.
- Нужно готовиться к тому, что реализация жилья растянется на очень длительный срок. Сейчас на рынке очень много предложений, а спрос хоть и несколько ожил, но до показателей даже трех-четырехлетней давности недотягивает, - признается заместитель генерального директора риэлторского агентства «Квадраты» Нина Афанасьева. - В среднем на продажу квартиры уходит четыре-пять месяцев. Порой объект «висит» в базе данных больше года. Если продавец готов поступиться ценой, то можно продать квартиру гораздо быстрее. Но большинство вологжан боятся продешевить, поэтому готовы скинуть от начальной цены не более 2-3%.  
Отметим еще один нюанс - пока вы всеми силами стараетесь продать квартиру, вы не можете на ней заработать. Сдать ее на месяцы, когда идет поиск потенциального покупателя, практически нереально, так как вряд ли какой-нибудь адекватный арендатор захочет въезжать в жилье, из которого его в любой момент могут попросить с вещами на выход. Получается, что эти пять месяцев вы не только не получаете доход, но и несете приличные расходы. Речь в первую очередь идет о коммунальных платежах. За однокомнатную квартиру плата в среднем составит 3-4 тысячи рублей в месяц, за «двушку» - больше пяти. В итоге, пока не найдете покупателя, потеряете 20-25 тысяч рублей. 
В зависимости от района города, года постройки дома, площади и еще множества факторов двухкомнатная квартира в Вологде или Череповце может стоить от 1,5 до трех с лишним миллионов рублей. Но не забываем про налоги, а также про тот же самый ремонт, который обязательно нужен, если вы хотите за нормальные деньги реализовать ваши квадратные метры. Чтобы не вдаваться в ненужные нюансы, возьмем что-то среднее: от продажи квартиры у вас осталось, предположим, 2,4 миллиона целковых. 
На эти деньги можно приобрести акции, облигации или вложиться в паевой инвестиционный фонд, но это довольно рискованный путь. Самый доступный вариант для среднестатистического россиянина - положить деньги в банк.
Важно помнить, что в России существует механизм обязательного страхования вкладов населения. Специально созданное Агентство по страхованию вкладов вернет вам деньги, даже если ваш банк разорится. Максимальная сумма, которую вернет АСВ, - 1,4 миллиона рублей. Поэтому оптимальным вариантом в рассматриваемом нами случае станет два вклада по 1,2 миллиона 
рублей в двух разных банках (главное, чтобы они оба были участниками системы страхования вкладов).
Средний процент по вкладам в российских банках на начало весны - порядка 6% (ставка зависит от срока вклада, суммы на счете и так далее). Но тут тоже есть нюансы. Если вам нужен постоянный доступ к вашим финансовым средствам, то стоит выбрать вклады с возможностью снятия и пополнения средств. А процент по ним, как правило, несколько ниже. 

Предположим, что вы захотите положить все полученные после продажи квартиры деньги в банк, а снимать проценты будете только по истечении срока договора. За год на обоих вкладах вы заработаете 140 тысяч рублей. Примерно то же самое, что вы бы получили от вашего арендателя при сдаче квартиры. Но не стоит забывать, что в первом случае квартира у вас остается в собственности, а во втором вы лишаетесь жилплощади и получаете лишь денежную компенсацию за нее.

Разумеется, есть и другие варианты. Например, никто не мешает вам продать большую квартиру, а на вырученные средства купить недвижимость поменьше.
- Если вы продадите хорошую «двушку», а купите однокомнатную квартиру, то в лучшем случае сможете выиграть порядка 500 тысяч рублей, - поясняет частный риэлтор Марина Герасименко.
Однокомнатную после этого можно сдавать в аренду, а полмиллиона положить на банковский счет. На аренде «однушки» за год вы заработаете (в зависимости от разных условий) 80-90 тысяч рублей. На банковских процентах с 500 тысяч - еще около 30 тысяч. 
Отметим, что эксперты советуют выбирать именно такой вариант, если в будущем вы намерены сдаваемую в аренду квартиру все-таки окончательно продать. Как минимум в ближайшие три года реализовать небольшую по площади квартиру будет гораздо проще и быстрее, чем пытаться избавиться от большой двух- или трехкомнатной квартиры.
- Сейчас самый большой спрос на рынке практически во всех регионах нашего федерального округа - на жилье эконом-класса, - подтверждает президент Северо-Западной палаты недвижимости Юрий Румянцев. - Люди берут в основном небольшие однокомнатные, иногда двухкомнатные квартиры. Пока покупательная способность населения не начнет расти, изменений спроса на рынке я не вижу.
Как говорят риэлторы, в последнее время такой вариант предпочитают одинокие пенсионеры или пары пожилого возраста. Самый распространенный случай: в советские годы такие семьи получили от государства, например, трехкомнатную квартиру, затем приватизировали жилплощадь. С годами оказывается, что такая большая квартира пенсионерам не нужна, пенсии маленькие, а дети давно уехали в большие города, обзавелись семьями и на родительскую жилплощадь даже не претендуют. Именно поэтому некоторые пенсионеры продают «трешку», въезжают в жилье поменьше, а полученную после сделки финансовую разницу кладут в тот же банк: дополнительная прибавка к пенсии тысяч в пять в месяц лишней не будет.