Как отразились на ценах новые правила строительства?

По данным Вологдастата, за 11 месяцев 2019 года в регионе было введено в эксплуатацию 471,2 тысячи квадратных метров жилья (на 8,2% выше показателей 2018 года). По итогам года эта цифра составит порядка полумиллиона «квадратов» (они будут подведены во второй половине января. - Прим. авт.). Самый большой рост фиксируется в индивидуальном жилищном строительстве. Тут по сравнению с 2018-м сразу плюс 17%. Таким образом, доля этого сегмента в общем объеме введенных площадей на Вологодчине составляет уже 55,7%.

- Платежеспособность населения если и растет, то довольно медленно. Мы почувствовали позитивные изменения на рынке начиная с августа 2019-го, - рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «Профессионал» Светлана Чистякова. - Растут и количество сделок, и цены на квартиры: на одно- и двухкомнатные чуть больше, на элитное жилье - чуть меньше. Главным фактором изменений на рынке я бы назвала снижение банками ипотечной ставки. В прошлом году это происходило несколько раз. Сейчас подавляющее число сделок происходит с привлечением кредитных ресурсов - они стали доступней, и сразу же рынок начал оживать.
По данным Вологдастата, в области средняя сложившаяся цена на первичном рынке жилья за третий квартал 2019 года составила 41 895 рублей за «квадрат». Только за три месяца увеличение достигло 1,5%. Аналогичный рост, по словам специалистов, фиксировался и в конце прошлого года. На вторичное жилье (средняя цена за метр - 38,5 тысячи рублей) рост оказался чуть меньший - порядка 0,3-0,8% в течение трех месяцев. 

Как признаются риэлторы, сказывается на удорожании и переход строительной отрасли на эскроу-счета. Напомним, что с 1 июля 2019 года предусмотрено обязательное использование застройщиками этих специальных счетов, на которых деньги дольщиков хранятся до сдачи объекта. При этом строительство объектов должно вестись с привлечением «проектного финансирования», выдаваемого банками под конкретный проект дома.

Но по факту с эскроу-счетами и получением проектного финансирования пока только вопросы.
- На предварительных встречах все банки были готовы с удовольствием предоставить нам проектное финансирование, однако, когда речь зашла о конкретном получении кредитов, все оказалось гораздо сложнее, - говорит коммерческий директор компании «ВологдаСтройЗаказчик» Татьяна Киреева. - Мы с апреля оформляем бумаги, представляем всевозможную отчетность, проходим различные проверки, но денег пока так и не получили. Хотя на эскроу-счета нашими дольщиками перечислены уже немалые суммы. 

По словам Татьяны Юрьевны, условия для получения проектного финансирования довольно строги для застройщиков: в залог банку отдаются и объект строительства, и земля под ним, и доля в предприятии, и личное имущество бенефициара. Плюс немереное количество страховых документов и проверок. Такая жесткая фильтрация неизбежно приведет к снижению количества застройщиков на рынке - далеко не все смогут представить нужный пакет документов и пройти суровую проверку - и, соответственно, получить деньги на строительство. То есть строить станут меньше, и это не может не сказаться на цене квадратных метров. 
- Большинство строительных компаний сейчас активно ищут законные способы уклониться от новых правил и процедур. Работать по-новому для них затратно и невыгодно, - констатирует Светлана Чистякова. - Если взять Череповец, то с эскроу-счетами наладил работу разве что «Жилстройзаказчик» - у остальных пока больше вопросов. 
- Много неясного, - соглашается Татьяна Киреева. - Например, эскроу-счет открывается только на одного человека, а если пара не в официальном браке, то в нем невозможно выделить долю второго партнера. Кроме того, у этого счета нет наименования платежа. И получается, что один из партнеров должен просто положить свои деньги на имя другого, и это никак не будет зафиксировано. То есть идея, в принципе, хорошая, но она пока не проработана ни для дольщиков, ни для застройщиков.

Еще один фактор возможного увеличения цены - то, что сейчас застройщиков фактически вынуждают брать кредит на строительство, а это неизбежно связано с процентной ставкой по кредиту, которая будет заложена в цену недвижимости. Ставки по проектному финансированию формируются в зависимости от суммы эскроу-счетов, открытых в банках под конкретного застройщика. По факту диапазон процентной ставки - от 0,01% до 8,5%. 
Все это так или иначе приводит к тому, что строительные компании покидают рынок. По данным областного департамента строительства, на сегодняшний день в регионе 63 застройщика осуществляют строительство 109 жилых домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства. По мнению специалистов департамента, в существующих условиях высока доля вероятности того, что многие компании не смогут работать в новом режиме, так как у застройщиков нет в достаточном объеме собственных средств, а при привлечении их на кредитной основе они не смогут быть обеспечены оборотными активами застройщиков. При этом окончательные итоги перехода строительной отрасли на эскроу-счета можно будет подвести в лучшем случае в следующем году, когда станут завершаться проекты, начатые в 2018 году, и будет наработана практика по использованию указанного механизма защиты прав граждан. Что же касается цен, то они продолжат расти. По предварительным оценкам, стоимость квадратного метра на Вологодчине может вырасти в 2020 году на 1,5-2%.